Cómo impugnar una tasación hipotecaria en Valencia: guía práctica

¿Por qué puede ser incorrecta una tasación hipotecaria?

La tasación hipotecaria es el informe que determina el valor de un inmueble a efectos del préstamo hipotecario. Lo emite una sociedad de tasación homologada por el Banco de España, a instancia del banco prestamista. Este informe es determinante para el importe que el banco concederá, pero también para la liquidación del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) y para las ejecuciones hipotecarias.

Las causas más frecuentes de tasaciones incorrectas en Valencia son:

• •Metodología inadecuada: Uso de comparables de zonas distintas o de períodos de mercado diferentes al del inmueble.
• •Superficie incorrecta: Medición sin contrastar con el Catastro o el Registro de la Propiedad.
• •Ignorar el estado real de conservación: Tasaciones que no recogen patologías existentes que reducen el valor.
• •Valor de referencia catastral inflado: Especialmente frecuente en municipios valencianos del litoral.

¿Qué dice la ley sobre la impugnación?

La Ley 2/1981 de Regulación del Mercado Hipotecario y la Orden ECO/805/2003 regulan el procedimiento de tasación. La Ley Hipotecaria (art. 682 LEC) establece que el precio de subasta en una ejecución hipotecaria es el 75% del valor de tasación, lo que convierte una tasación incorrecta en un perjuicio económico directo.

Si la tasación ha servido de base para la liquidación de un impuesto, puede impugnarse ante la administración tributaria en el plazo de 1 mes desde la notificación de la liquidación, solicitando la tasación pericial contradictoria (ver nuestra guía específica sobre TPC).

Si la discrepancia es sobre el valor de subasta en una ejecución hipotecaria, la impugnación se realiza en el marco del procedimiento judicial.

Pasos para impugnar una tasación hipotecaria en Valencia

Paso 1 — Obtenga la tasación original

Tiene derecho a solicitar una copia de la tasación hipotecaria a la entidad financiera, incluso si el préstamo fue denegado (Ley 5/2019 de Crédito Inmobiliario).

Paso 2 — Encargue un informe de contratasación

Un arquitecto perito independiente realizará una inspección presencial del inmueble y emitirá un dictamen de valoración alternativo con metodología ECO/805/2003. Este dictamen debe incluir:

• •Identificación y descripción del inmueble con referencia catastral.
• •Análisis de comparables de mercado locales y actuales.
• •Valoración del estado de conservación con documentación fotográfica.
• •Cálculo del valor de mercado y del valor hipotecario según normativa vigente.

Paso 3 — Presente la impugnación

Según el motivo de la impugnación:

• •Ante la ATV (Agencia Tributaria Valenciana): recurso de reposición + solicitud de TPC en el plazo de 1 mes.
• •Ante el juzgado (ejecución hipotecaria): mediante escrito de oposición aportando el dictamen pericial contradictorio.
• •Ante el banco (para renegociar condiciones): mediante carta formal con el informe pericial adjunto.

La importancia del perito arquitecto en Valencia

El mercado inmobiliario valenciano presenta particularidades relevantes para la tasación:

• •Zonas de expansión reciente (L'Horta, Paterna, Torrent) con valores muy heterogéneos por manzana.
• •Inmuebles en el litoral de Alicante con sobrevaloraciones especulativas.
• •Edificios históricos del centro de Valencia con valores de conservación no siempre recogidos en las tasaciones bancarias.

Un arquitecto perito con conocimiento local puede detectar estas anomalías y fundamentar una impugnación con alta probabilidad de éxito.

En Peritos Expertos emitimos informes de contratasación hipotecaria y asesoramos a particulares y despachos de abogados en todo el proceso de impugnación en la Comunitat Valenciana.